TATORT STADT - DUISBURG HOMBERG/HOCHHEIDE

Fakten

Strategieplan
Zeitraum
14.07.2003 - 30.08.2003

Kunde
BMVBW, Bundesministerium für Verkehr, Bauen und Wohnen

Ort
Duisburg Homberg - Hochheide
(auf Karte anzeigen)

urbikon Verantwortliche
Kai Dolata, Michael Grzesiak, Sebastian Stiess,

Ausgangssituation der Gebäude

 

Ausgangssituation der Grundstücke

 

Status Quo der Standard-Grundrisse

 

Bestandsanalyse

 

Blick aus dem Hochhaus

 

Strategie für den Planungsansatz

 

Strategie des Umbaus (Zeitschnitt 2003)

 

Strategie des Umbaus (Zeitschnitt 2004/05)

 

Strategie des Umbaus (Zeitschnitt 2006)

 

Potentieller hochwertiger Ausbau

 

Neustrukturierung der Freiflächen

 

Umbauoptionen der Wohnungen (Zusammenlegung von Flächen für flexiblere Grundrisse

 

Umbauoptionen mit zweigeschossigen Räumen bzw. Maisonnette

 

Fassadengestaltung der Brandwände

 

Fassaden der Balkonseiten

 

mögliche Alternative: Leerzug, Abriss und Neubau unter Berücksichtigung der umliegenden Gebäudekubaturen

 

Als Stadtteilentwicklungskonzept wurde dieser Wettbewerbsbeitrag angelegt um strategische Schritte hin zu einem funktionierenden Wohngebiet mit durchmischten Sozialstrukturen anzubieten. Hochheide wird von vielen als Problemstandort empfunden - die Probleme sind jedoch hausgemacht.

Die Vielzahl an Eigentümer in den wenigen Gebäuden und - erschwerend hinzukommend - auch der Grundstcke um die Gebäude machte einenübergeordneten Planungs- und Umsetzungsprozess fast unmöglich. Um überhaupt ansetzen zu könne, müssen alle Verantwortlichen zusammen kommen und sich über eine künftige Entwicklung einigen - auf einemNenner, der für alle akzeptabel ist.

Wir bieten hiermit eine Option als Grundlage einer Diskussion.

 

Ausgangssituation

Bereits Mitte der 80er Jahre wurde die ehemals bevorzugte Wohnlage der Hochhaussiedlung kaum noch nachgefragt. Mit der allgemein fortschreitenden Entspannung des Wohnungsmarktes blieben in Hochheide immer öfter Wohnungen frei. Die Hochhäuser wurden im Laufe der Jahre Auffanggebiet für die Zuwanderungswellen von Aussiedlern und Flüchtlingen aus Kriegsgebieten.

Durch die rasante Fluktuation fand eine Konzentration von sozial problematischen Familien im Hochhausgebiet statt. Eine Integration von Zuziehenden wurde schwieriger, die Sozialstrukturen zerfielen zunehmend. Wechselnde Eigentumsverhältnisse in Verbindung mit überzogenen Renditeerwartungen und Sanierungsrückständen ließen in einigen Häusern die bekannte Spirale der sozialen Abwärtsentwicklung in Gang kommen, von der jedoch nicht alle Gebäude in gleichem Maße betroffen sind: Aktuell befinden sich die Häuser Ottostr. 24-30 und Hanielstr. 36-38 in kritischer Situation (Anlage Nr.8 und 9). Heute beträgt die Leerstandsquote dort weit über 50 %. Die 320 Wohnungen der Ottostraße 24-30 werden im Sommer 2003 leergezogen sein, weil erhebliche Bau- und Sicherheitsmängel eine Gefahr für die Mieter sind. Was danach passiert ist unklar, da die Häuser nicht in städtischem Besitz sind.

Der gesamte Ortsteil Hochheide trägt dadurch bereits einen großen Imageschaden. Angesichts der teilweise schwierigen Eigentumssituationen (anonyme Investmentfonds) und der Eigentumswechsel über Zwangsversteigerungen nimmt die Hoffnung auf eine Selbstregulierung der Situation immer weiter ab. Grob unterteilt unterscheiden sich die Strategien der Eigentümer der problematischen Wohnblocks in zwei Gruppen: Wohnungen wurden saniert und z. T. über Verwertungsgesellschaften an die Mieter verkauft. Die Mieter werden mit billigen Finanzierungen zum Kauf gelockt. Das Wohneigentum wird die Verantwortlichkeit für das direkte Umfeld zwar stärken, es bleibt jedoch zu befürchten, dass Sanierungsstau und fehlende Rücklagen die neuen Käufer in den kommenden Jahren überfordern werden. Außerdem bleibt das Problem der nicht veräußerten Wohnungen und der oft problematischen Mietparteien.

Die Kooperation mit der Vielzahl der neuen Eigentümer ist schwierig. Ein anderer Teil der Eigentümer versucht über sehr drastische Mietsenkungen die Vermarktbarkeit der Wohnungen aufrecht zu erhalten. Zu dieser Gruppe zählt auch das Gebäude Hanielstr.36-38.

Selbst bei Anwendung aller formaljuristischen Mittel wird sich an der angespannten Lage in Hochheide nichts ändern; im Gegenteil ist davon auszugehen, dass die gesamte Situation mit jedem Tag und mit jedem Eigentümerwechsel problematischer wird. Die Vermietbarkeit wird teilweise nur noch über die Ausnutzung der Belegungsrechte der Stadt gesichert, was zu einer Konzentration sozial ausgegrenzter Gruppen, aktuell irakischer Nationalität, führt. Bei dem Hochhauskomplex in Hochheide handelt es sich um eine nicht mehr zeitgemäße Wohnform, deren Akzeptanz durch eine rückläufige Wohnungsnachfrage voraussichtlich weiter sinken wird. Es ist davon auszugehen, dass diese Wohnungen nicht mehr gebraucht werden.

Bestandsaufnahme

Unser Eindruck von dem Gebiet um die Hochhäuser ist geprägt durch die unübersichtlichen Eigentumsverhältnisse sowohl der Grundstücke als auch der Gebäude. Die Bewohner - unter denen sich sehr viele Kinder unterschiedlicher Nationalitäten und Rentner, die als Erstbewohner die Gebäude in den 60er Jahren bezogen, befinden - identifizieren sich sehr stark mit dem Wohngebiet.

Der bauliche und soziale Zustand der Hochhäuser scheint abhängig vom Verwaltungsaufwand: je klarer die administrativen Strukturen, desto akzeptierter sind die Gebäude, desto besser ist ihr Sanierungsgrad. Der Leerstand ist in 6 Aufgängen im Gebiet zum Problem geworden. Hier ist die Eigentumsfrage unklar.

Das Potential, das Wohnen in hohen Häusern bietet, wird schon zum Teil erkannt. Menschen wollen statt in der 14. in der 20. Etage wohnen. Ein Problem liegt in den nur 2 vorhandenen Grundrisstypen (bei 1440 Wohnungen). Die statische sowie räumliche Gebäudestruktur ermöglicht ohne große Eingriffe mehrere Variationen in unterschiedlichen Investitionsgraden. Ein Entwicklungskonzept für das Gebäude Ottostr. 24-30 scheiterte an fehlenden Investoren. Allerdings war auch die Planung zum Gebäude nicht ausgereift , bzw. nicht vielseitig genug.

Die soziale Struktur der Bewohner löst die meisten Konflikte aus. Zum Teil sprachliche Barrieren aber auch Inakzeptanz fremder Kulturen lassen die Menschen älterer Genarationen aneinander vorbei leben. Die hohe Anzahl der Kinder und deren unkompliziertes Miteinander realativiert die Konfliktsituation.

Szenarien

Die Entwicklung Hochheides kann verschiede Wege gehen. Vom Totalabriss bis hin zur High End Investition in die Hochhäuser. Abhängig sind die Wege von demographischen Entwicklungen genauso wie von wirtschaftlichen und stadtplanerischen Interessen. Wir haben Möglichkeiten aufgezeigt und dabei einen Favoriten definiert, der innerhalb der nächsten 5 Jahre umgesetzt werden kann.

Planungen

Basierend auf unserem favorisierten Szenario bieten wir Entwürfe zu Gebäuden und Freiflächen an, die je nach Investitionsvolumen unterschiedlich zur Ausführung kommen können. Hierbei ist uns eine Grundriss-Variationsvielfalt innerhalb der Hochhäuser genauso wichtig wie unterschiedliche Nutzungs-Angebote im Freiraum. Temporäre Strukturen (baulich wie ökonomisch) erhöhen die Chance, dass sich adäquate Funktionen im Wohngebiet ansiedeln.

Freiraum

Die Freiflächen sind im Bestand nicht mehr deutlich erkennbar den Gebäuden zugeordnet und unterliegen keiner räumlichen Logik. Sie sind nutzungsarm und gestalterisch mangelhaft. Durch den freien Zugang zu den Gebäuden und das Fehlen eines Pförtners ermöglichen sie öffentlichen Zugang bis vor die Wohnungstüren der Mieter. Somit werden soziale Kontrolle und Verantwortungsgefühl für das eigene Lebensumfeld außer Kraft gesetzt.

Freiraum Bespielungskonzept

Eine temporäre Bespielung des Außenraumes mit unterschiedlichen Nutzungsbausteinen macht die Bewohner wieder auf den Wert und die Nutzbarkeit der Flächen zwischen den 20-Geschossern aufmerksam. Über diese zum Teil experimentellen Nutzungsversuche wird herausgefunden, in welchen Bereichen große Nachfrage besteht. Temporäre Nutzungen die sehr nachgefragt werden, erhalten langfristig einen festen Ort und ein Gebäude. Beispiele für Nutzungen sind ein orientalisches Badehaus (Hammam), Feldsportarten, Open-Air-Kino, Laubengaragen, Vereinshäuser. Die Nutzungen sollen die Bewohnerschaft an der Mitgestaltungbeteiligen und deren Verantwortlichkeit für ihre Umgebung steigern. Langfristig ist die hohe Fluktuation im Gebiet zu reduzieren, das Gebiet spielt die Rolle einer begleitenden
Integration.

Die Gebäude

Nur 2 Grundrisstypen exisitieren in allen Hochhäusern. Zu wenig Differenzierung um eine Vielzahl von Nutzern anzuziehen. Die Struktur der Gebäude erlaubt jedoch einfache umstrukturierungen. Wir schlagen zwei Low-Budget Varianten mit je 3 verschiedenen Wohnungen pro Etage vor.

Für ein gehobenen Standard schlagen wir vor, einzelne Wohnungseinheiten als Maissonettes umzubauen. Wohnräume können hierbei in ihrer Raumhöhe verdoppelt werden und bekommen somit für diese Gebäudetypologie völlig neue Proportionen. Durch Einbau entsprechender Fenster bieten die so umgestalteten Wohnungen einen »umfassenden« Blick in die Landschaft.

 

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